Несколько лет назад оказались перед выбором, где купить загородный дом, в деревне или коттеджном посёлке. Кажется, всё просто, где лучше, да удобнее, там недвижимость и надо брать. Но, давайте честно. И у того, и у другого варианта есть свои плюсы и минусы. Порой, решающие. С некоторыми из них (минусы имею ввиду) придётся мириться всю жизнь. Значит, лучше до покупки понимать отличие коттеджного посёлка от деревни, какие есть достоинства и недостатки. В общем...

Деревня или коттеджный посёлок. Плюсы и минусы

Содержание:

Личный опыт
Отличия коттеджного посёлка от деревни
Плюсы и минусы
Несколько советов

Личный опыт

Родители много лет прожили в коттеджном посёлке. Когда-то давно это было обычное СНТ с летними домиками. С годами, по мере улучшения инфраструктуры, обновления жилого фонда (на месте старых дачных домиков выросли современные коттеджи), перехода жителей на круглогодичное проживание, это место превратилось в полноценный коттеджный посёлок с красивым акцентом «в стародачном месте». Так вот, долгое время принимали активное участие в решении хозяйственных и финансовых вопросов, опыт есть.

А несколько лет назад купили собственную загородную недвижимость, но уже в деревне. Подробности этой покупки: Почитать► Там же кратко коснулся и вопроса выбора: Коттеджный посёлок или деревня. Ну, логично. Ведь по статистике, в среднем дом строишь один, максимум, два раза в жизни. Поэтому, важно представлять, на какой земле, в каком месте этот дом будет находиться.

Отличия коттеджного посёлка от деревни

1. Условия. Каким, в первую очередь, представляется современный коттеджный посёлок? Новые дома (а, если посёлок с подрядом, так они ещё и построены будут в едином стиле), широкие улочки, украшенные зелёными насаждениями, прогулочные зоны, детские сады, школы, магазины. Как минимум, в перспективе. Что-то вроде мира в мире с собственной инфраструктурой, закрытой, охраняемой территорией, внутренним уставом, определяющим порядок. Понятно, это в идеале. В строящихся посёлках легко можно встретить и недострой, и замороженную стройку, и разбитые дороги, но это, скорее, временное явление. А вот, чего почти точно вряд ли удастся найти в КП, так это старый покосившийся домик из прошлого века или какую-нибудь хаотичную застройку, что всё ещё встречается в деревнях. Понятно, всё относительно и то, что касается одного варианта, вполне можно встретить и в другом. Но, как показывает практика, коттеджный посёлок - это что-то более современное, нежели деревня. Ну и чего уж душой кривить, концепция современного коттеджного посёлка всё же ближе сердцу, хочется жить в собственном загородном доме, но в инфраструктуре и условиях, не уступающих городским.

2. Категория земель и вид разрешённого использования участка. Земля в деревне относится к категории «Земли населённых пунктов» и, как правило, предназначена под ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство) или ЛПХ (Личное подсобное хозяйство). А вот в коттеджных посёлках возможны варианты. Да, встречаются и земли под ИЖС, но чаще это земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования (ВРИ), как «Под дачное хозяйство», так легко и под «Садоводство», «Растениеводство», а то и «Пчеловодство». Вижу ли я в этом определённый риск? Да, вижу. Ведь в Земельном кодексе РФ чётко определены 7 категорий земель, у каждой по несколько ВРИ. И за нецелевое использование земельного участка предусмотрена ответственность, порой весьма суровая (здесь хорошо объяснено: Прочитать►). То есть, если следовать букве закона, то логично, что на ИЖС нужно строить дом, на земле, предназначенной под дачное строительство можно возвести дачный дом, а вот на участке под растениеводство уже… ну понятно. И каковы в будущем будут последствия от строительства дома на земле, например, с видом разрешённого использования «Садоводство» или «Пчеловодство», остаётся только гадать.

3. Стоимость. Сначала может показаться, что цена земли в коттеджном посёлке заметно отличается от стоимости равного по площади участка в соседней деревне. Не торопитесь делать выводы. Разница в цене может возникнуть в зависимости от того: подведено ли к тому или иному участку электричество или нет, имеется ли зимний водопровод, проходит ли по границе участка газ, в принципе, к какой категории земель относится участок (если известен адрес участка или его кадастровый номер, данную информацию можно узнать на Публичной кадастровой карте), не будет ли дополнительных скрытых платежей после покупки земли, не установлен ли на участке сервитут, нет ли поблизости свалок, шумного производства и т.д. Тут в помощь общедоступные спутниковые карты, географическая энциклопедия wikimapia.org с описанием объектов на карте (очень много информации по объектам в окрестностях (карьеры, бетонные заводики и т.д.) черпал именно на этом сайте), информация из местных групп в соцсетях, с форумов.

Личный опыт. На сайте одного из коттеджных посёлков нашли заманчивое предложение рядом с Истринским водохранилищем: земельный участок 12 соток за 1.5 млн. рублей, что примерно в полтора раза дешевле идентичного по площади участка ИЖС в соседней деревне (его стоимость на тот момент составляла 2.3 млн. рублей). В офисе продаж оказалось, что коммуникации в данном посёлке запланированы, но на их подведение пока не выдано разрешение, земля эта сельскохозяйственного назначения с ВРИ «Под дачное строительство», а после покупки потребуется дополнительно заплатить 2 млн. рублей за вступление в ряды дачного некоммерческого партнёрства, в противном случае, не сможем пользоваться инфраструктурой посёлка. В итоге, 12 соток земли сельхозназначения с полным отсутствием коммуникаций продаётся за 3.5 млн. рублей. По сравнению с ним участок в деревне уже и не кажется таким уж дорогим. Спасибо, мы вам перезвоним.

4. Регулярные платежи. За любую недвижимость, будь она в коттеджном посёлке или в деревне, существует ряд регулярных платежей:

  • Налог на имущество физлиц;
  • Коммунальные платежи (электричество, газ, вода и т.д.);
  • Техническое и прочее обслуживание;

За той лишь разницей, что в коттеджных посёлках дополнительно нужно оплачивать членские взносы, а в деревне нет. Размер членских взносов может быть любой величины. Зависит он от количества членов товарищества, величины и состояния хозяйства, возможных непредвиденных трат (к примеру, была снежная зима и пришлось чаще заказывать трактор для чистки снега или вышла из строя канализация, что повлекло дорогостоящий ремонт). Шлагбаум, охрана, поддержание дорог, уличного освещения посёлка, как правило, производится за счёт членов товарищества. В деревне же вся инфраструктура (за пределами нашего участка, разумеется) стоит на балансе администрации и финансируется из областного (регионального, городского и проч.) бюджета. Выпал снег - проехал трактор, поломалось уличное освещение, оставил заявку, специальные службы произведут ремонт. Дополнительной оплаты со стороны жителей деревни это не потребует.

Пример. Допустим, мы год не ездили в дом. В деревне придётся оплатить только налог и всё. Ведь электричеством, газом, водопроводом мы не пользовались. В коттеджном посёлке помимо налога обязательно придётся регулярно оплачивать членские взносы вне зависимости от того, пользовались ли мы домом или нет.

Отказ от уплаты членских взносов в коттеджном посёлке может повлечь запрет на пользование инфраструктурой посёлка.

Пример. В коттеджном посёлке на северо-западе Подмосковья один из членов СНТ отказался платить членские взносы и через суд добился своего исключения из товарищества. В ответ товарищество аннулировало его пропуск на въезд (теперь для проезда к дому каждый раз приходится заказывать разовый пропуск), мощность электричества с 15 кВт была понижена до 5 кВт, был установлен запрет на пользование мусорной площадкой посёлка (контроль осуществлялся при помощи камер). Также прекратилась уборка дороги вдоль ворот и забора владельца новоиспечённой автономии. Посыл был такой: «Не желаешь оплачивать содержание общей территории, не будешь пользоваться благами инфраструктуры».

5. Обслуживание инфраструктуры. Коттеджный посёлок обслуживается собственными специалистами, либо сторонними организациям за счёт средств товарищества. Деревня - организациями от администрации за бюджетные средства.

Понятно, удобнее позвонить в управляющую компанию коттеджного посёлка, оставить заявку на устранение проблемы и дождаться результата. В деревне, на первый взгляд, может показаться, что остаёшься с проблемой один на один. Это не так. К примеру, в нашей подмосковной деревне все проблемы решаю через Добродел. К слову, он очень даже эффективно работает, кто бы что не говорил. А такие задачи, как вывоз мусора, уборка дорог от снега после снегопада, покос травы на обочине дороги, и вовсе, решаются автоматически. У нас так, но знаю деревни, где не всё так радостно. При этом убеждён, что многие проблемы можно решить через обращение в службы типа Добродела (к сожалению, не знаю, есть ли аналоги в регионах и как они называются), службы, отвечающие за конкретный фронт работ на определённом участке или напрямую в администрацию. Если заявка была проигнорирована, то через форму «Обращения граждан» на официальных интернет-сайтах органов власти (например: government.ru) - поверьте, это очень действенная мера, особенно, если к обращению приложить все факты (фотографии, официальные ответы организаций и проч.) нарушения или бездействия со стороны обслуживающих компаний.

6. Состояние инфраструктуры. Про все коттеджные посёлки и деревни, конечно, не скажу. Но в тех посёлках, где мы были:

  • Уже более широкие, по сравнению с деревнями, дороги, что облегчает подъезд строительной техники;
  • Многие коммуникации (электрические, интернет-кабели и т.д.) изначально проложены под землёй. Как минимум, это красиво, ну и так они меньше подвержены последствиям природных катаклизмов;
  • Чаще, чем в деревнях, присутствует центральная канализация. Конечно, даже в коттеджных посёлках встречается она далеко не всегда. А, если и встречается, то, как правило, представляет собой поселковые очистные сооружения, принимающие сточные воды со всего посёлка. Хотя, знаю коттеджный посёлок, канализация которого, вообще, интегрирована в канализацию соседнего города. Так вот, как по мне, это гораздо удобнее, чем иметь своё локальное очистное сооружение (ЛОС) или септик. В нашей деревне имеется центральный водопровод, но нет центральной канализации, что лично мне доставляет ряд неудобств (постоянный контроль за септиком, необходимость периодической откачки и т.д.) - не получится тут ввести канализацию в эксплуатацию и хотя бы на какое-то время забыть о ней.

Да и в целом, чем новее коттеджный посёлок или деревня, тем менее изношенная инфраструктура там будет. Сами же коттеджные посёлки - более современная история, нежели деревня, поэтому, выводы делайте сами.

7. Первичка или вторичка. Предпочтительнее покупать недвижимость на первичном рынке, то есть, ту, которая ещё не была в собственности физлица. Это избавит от множества рисков, связанных с покупкой на вторичке: наличие наследников, долгов, ограничений, отсутствия разрешения на сделку со стороны супруга/супруги, возможная недееспособность владельца недвижимости и прочие риски, способные привести к признанию сделки ничтожной.

Чаще со вторичкой приходится сталкиваться при покупке недвижимости в деревне или уже обжитых коттеджных посёлках. А вот в новом коттеджном посёлке гораздо выше шанс стать первым хозяином недвижимости. Правда, не стоит обольщаться. Даже покупка на первичном рынке не гарантирует полную защиту от всех рисков (сервитут, ограничения, наложенные на участок, его часть, а то и целую территорию, на которой расположен конкретный участок или несколько участков и т.д.). Риски есть везде, где-то больше, где-то меньше. Поэтому, в любом случае, загородную недвижимость лучше приобретать с юридическим сопровождением, стоимость которого несоизмеримо меньше возможных финансовых потерь.

8. Стоимость услуг. Заметил, что некоторые услуги, такие как, к примеру, подключение к стационарному интернету, в коттеджном посёлке могут стоить дороже, чем в деревне. Уверен, не всегда и не везде, тем не менее, пример из личного опыта:

Пример. Во время пандемии коронавируса (в 2020 г.) подключение нашего частного дома к стационарному интернету (волоконно-оптическая линия) обошлось в 13500 руб. Соседу из коттеджного посёлка через дорогу идентичная услуга от той же компании обошлась более, чем в 2 раза дороже. С чем это связано, сложно сказать, но на тот момент было так.

Часто проезд крупнотоннажной техники (грузовик с песком/щебнем, строительная техника, доставка крупногабаритных грузов и т.д.) по территории коттеджного посёлка оплачивается дополнительно. Опять же, не везде, но знаю много таких коттеджных посёлков. Так было, к примеру, в посёлке у родителей. В деревнях с такими условиями ни разу не сталкивался.

Плюсы и минусы

Плюсы коттеджного посёлка:

+ Более современная, организованная застройка;

+ Огороженная, охраняемая территория;

+ Новая, как правило, более продуманная инфраструктура;

+ Наличие устава, определяющего порядок (не везде);

+ Больше предложений на первичном рынке;

Минусы коттеджного посёлка:

- Обязанность регулярной уплаты членских взносов в дополнение к основным платежам;

- Не все категории земель и виды разрешённого использования из того разнообразия, под которым продаются земельные участки в коттеджных посёлках, полноценно подходят под коттеджное строительство;

- Для устранения сложных проблем может потребоваться больше времени, а иногда и внеплановое собрание членов товарищества;

- В коттеджном посёлке сложнее бороться с возможным бездействием со стороны управляющей компании;

Плюсы деревни:

+ Больше определённости с категориями земель и видами разрешённого использования;

+ Отсутствие (как правило) членских взносов;

+ Больше свобод при строительстве / во время строительства / эксплуатации дома;

+ Многие, даже сложные проблемы довольно оперативно решаются через обращение в обслуживающую компанию, администрацию или специальные сервисы, подобные подмосковному Доброделу. И, совсем уж в крайнем случае, через официальное обращение на официальных сайтах органов власти;

+ Выбор расположения деревни чаще был далеко не случайным процессом (на возвышенности, ближе к дороге и т.д.);

Минусы деревни:

- Старше средний возраст жилого фонда;

- Сложнее найти участок с полным набором подведённых коммуникаций;

- Мало предложений на первичном рынке;

Несколько советов:

1. В идеале, искать недвижимость лучше со всеми коммуникациями: электричеством, газом, водопроводом, в том числе, с центральной канализацией. Как показала практика, иногда добыть воду проще, чем утилизировать. С локальной канализацией (ямой, септиком, ЛОС) много нюансов при установке, подключении и, главное, в процессе эксплуатации.

Если нет центрального водопровода, то заранее стоит узнать примерную глубину расположения водоносных слоёв в данной местности. Эту информацию можно поискать на сайтах компаний, ранее осуществлявших бурение на воду в окрестностях приобретаемой недвижимости. В противном случае, есть риск оказаться перед лицом больших, а иногда и бессмысленных трат. Ведь может быть и так:

Пример. Сосед в коттеджном посёлке напротив бурил артезианскую скважину. Оплата шла за пробуренные метры. На 125 метрах у него просто закончились деньги, а воду так и не нашли. Кстати, уже потраченные на бурение деньги не возвращаются, вне зависимости от того, достигнут был результат или нет. Другой сосед на участке, расположенном всего в паре сотен метров от этого места, воду нашёл на глубине 135 метров.

2. До покупки недвижимости есть смысл изучить местность, на которой расположена деревня или коттеджный посёлок. Желательно, в разные времена года. Интереснее всего это делать зимой и весной. Зимой, чтобы понять, в каком состоянии содержатся подъездные дороги, насколько живая деревня в это время года. Весной, чтобы оценить уровень грунтовых вод или, хотя бы попытаться визуально понять, подтапливает ли участок в это время года или нет.

3. По возможности стоит поговорить с соседями понравившегося участка и узнать о возможных нюансах, не с первого взгляда бросающихся в глаза, например: конфликтные соседи, наличие по соседству производства, непостоянных источников шума (железная дорога, аэродром и т.д.), возможное бездействие обслуживающих организаций.

4. Много информации о конкретном земельном участке можно почерпнуть и из градостроительного плана земельного участка. Очень желательно с ним ознакомиться до покупки. Подробнее о градостроительном плане можно почитать здесь: Ссылка► 

5. Перед осмотром очередного предложения всегда сначала изучал сайт wikimapia.org, на карте которого нанесены многие объекты, часто с описанием. Не всё можно увидеть на месте. А вдруг за берёзовой рощей разрабатывается карьер (это шум, пыль, а потом вообще лотерея: озеро или потенциальная свалка мусора) или какое-нибудь вредное производство. Вот такие "сюрпризы" на этом сайте и искал.

Ну и, наверное, главное, что нужно понимать, покупка недвижимости - это не в магазин за картошкой сходить. Предполагается, что это приобретение надолго, в идеале, на всю жизнь. Поэтому, даже понимая основные плюсы и минусы, ключевые отличия, подобрав варианты недвижимости для осмотра, стоит выдохнуть, ещё раз перечитать отзывы, изучить окрестности, побеседовать с потенциальными соседями. В общем, как говорил мой дедушка: "Торопиться надо медленно". В случае покупки недвижимости, думаю, это актуально как никогда!

Чтобы Сайт работал корректно, он использует файлы Cookies. Продолжая пользоваться Сайтом, Вы полностью соглашаетесь с Политикой конфиденциальности данного Сайта.