Как вообще решились, чем руководствовались, как выбирали и как покупали свой загородный дом в Подмосковье? Вообще, это довольно долгая история с размышлениями, сомнениями (нужно нам это или нет), двухлетним периодом поиска подходящей недвижимости, соответствующей нашим запросам и весьма скромному бюджету, неожиданно затянувшимся процессом оформления правоустанавливающих документов. В итоге, решились, нашли и купили старый-престарый дом, довоенный, зато всё ещё жилой, с земельным участком в подмосковной деревне под любимой Истрой, пусть в многолетнюю ипотеку, пусть пока в нём не сможем постоянно жить в силу нынешних жизненных обстоятельств, но за те почти два месяца, что мы пытаемся там навести хоть маломальский порядок, уже так полюбили этот дом, тот свежий воздух, звенящую тишину, бесконечное звёздное небо, ну и, как нам кажется, особую, деревенскую романтику. В общем!
Что предшествовало?
Как решились купить загородный дом?
Как выбирали?
О чём мечтали
Деревня или коттеджный посёлок?
Долгие поиски
Как покупали свой дом
Обживаемся
Что предшествовало?
Вообще, с момента первых мыслей о приобретении загородной недвижимости до момента покупки прошло более десяти лет. И началось всё с того, что сосед (этажом выше), нанявший нерадивых рабочих, под новогодние праздники в своей квартире начал такой ремонт, что нам хотелось выть. На руках грудной ребёнок, а рабочие штробили пол отбойными молотками. Что там планировали прокладывать - второй вопрос, не понятно, почему штробили отбойными молотками (мы не ошибаемся, именно отбойными молотками, видели своими глазами), да ещё в доме, где, в принципе, можно не просто услышать, в каком настроении пришёл с работы сосед, но и по запахам понять, что жена ему приготовила на ужин, где новости можно услышать из-за стенки, не включая свой телевизор, в общем, в обычной московской панельной многоэтажке. Строительная пыль стояла столбом по всему подъезду, поломанный лифт, недовольные соседи, двое из которых успели заработать серьёзные хронические болезни. На наши просьбы ввести дневные перерывы, хотя бы на часик-полтора, чтобы ребёнку давать поспать, слышали: "Молодые люди, вы мне будете оплачивать неустойку?" Как бы тогда было здорово, будь у нас такое место, где мы смогли бы скрыться от всего того ада, в который нас погрузили против нашей воли. Потом ремонт закончился, прошло несколько лет, этот же сосед затопил нашу квартиру и квартиру этажом ниже горячей водой, пролив насквозь гостиную, прихожую и электрический щит в подъезде, бонусом устроив ещё и КЗ. Это была очередная эпопея с нежеланием признавать свою вину, возмещать ущерб и т.д. Лет пять назад мы снова пережили потоп, уже от других соседей, а совсем недавно, вернувшись из отпуска, узнали, что наши соседи - злостные неплательщики. Как узнали? Да просто им за долги было решено поставить заглушку на канализацию. Только вот, пока мы отдыхали, заглушку по ошибке поставили нам, а не соседям-должникам. Периодически соседи "радуют" музыкальными новинками из репертуара, немного чуждого нам. Но и это всё были временные трудности или, как их там, особенности проживания в многоквартирном доме. Больше смущал тот факт, что наш многоквартирный дом стоит на перекрёстке двух довольно оживлённых московских улиц, со всеми вытекающими... Во время очередной пробки, например, мы можем примерно понять, сколько водителей успели поссориться, к скольким людям на помощь спешат спецслужбы, по звуку уже точно научились понимать, что едет пожарная машина. Ночью некоторые водители демонстрируют нам всю мощь своих новых глушителей, а также умение тронуться с места с эффектной пробуксовкой. И совсем другое дело было за городом, где тишину мы слышали, свежий воздух буквально осязали. И снова в голову лезли мысли: "вот бы было такое место, куда мы хоть иногда...", ну Вы понимаете :)
Как решились купить загородный дом?
А однажды мы приехали в гости к знакомым в частный дом, не на летнюю дачу, а именно в дом, полностью приспособленный для постоянного проживания в любое время года, где есть свой приусадебный участок с парничком, нет проблем с парковкой машины, где никто над головой не устраивает вечерний полуфинал по баскетболу. Да, в загородной жизни есть много своих особенностей, разумеется, полно и трудностей, не без них, но именно в тот момент мы впервые серьёзно загорелись идеей когда-нибудь купить свой загородный дом. А, если быть совсем реалистами, то сначала накопить на земельный участок, потом накопить ещё денег и уже постепенно построить дом. Как говорят греки: "σιγά σιγά" - постепенно. С тех пор начались активные поиски подходящих вариантов.
Как выбирали?
В первую очередь, конечно, хотелось купить участок, расположенный не очень далеко от родителей, поближе к тем местам, где родились и выросли. Но это в идеале, ведь многое упиралось в деньги, и мы прекрасно понимали, что это больше мечты. Ещё отчётливей осознавали, что финансово потянем только участок, но варианты со старыми домиками мы тоже не отметали. Хотелось, чтобы по границе участка проходил газ, водопровод, канализация, свет. Что мы тогда понимали в ценообразовании :)
Деревня или коттеджный посёлок?
Начинали поиски с коттеджных посёлков, просто больше всего информации на тот момент было именно по ним, а мы и не представляли, с какой стороны подступиться к исполнению мечты. К тому же, перед нами красивые картинки, как всё будет, яркие фотографии самых фотогеничных участков посёлка, всё такое заманчивое, что сложно устоять. По тем ценам, на которые мы ориентировались, встречались совершенно разные предложения, где-то пустой участок, удалённый на 100 км от Москвы, без каких-либо коммуникаций стоил дороже, чем земля в пределах "бетонки" со всеми коммуникациями: газом по границе, электричеством, центральными водопроводом и канализацией. Дальние предложения мы отметали по причине нежелания снова тратить по 3-4 часа на дорогу (в своё время наездились на дачу). Объехали с десяток коттеджных посёлков и у нас получалось почти всегда одно и то же: либо нам заявляли, что есть свет, а газ, водопровод и канализацию подведут к посёлку прямо со дня на день, либо выяснялось, что купить-то предлагаются земли сельскохозяйственного назначения. В одном коттеджном посёлке нам и вовсе проговорились, что 12 соток земли нам обойдутся всего в 1.2 млн. рублей, но потом нам предстояло бы вступить в ДНП или СНТ (точно уже не помним), за что пришлось бы заплатить первый вступительный взнос размером в 2.5 млн. рублей с последующими ежемесячными взносами в размере 7000 рублей. Поняли, что не всё так просто, начали досконально изучать виды разрешённого использования земель, типы управляющих компаний, товариществ, читать форумы понравившихся коттеджных посёлков и вот, к каким выводам мы пришли:
- Покупать будем точно землю со статусом ИЖС, как-никак, это и есть земля для Индивидуального жилищного строительства, а не для сельскохозяйственных нужд. Только вот предложения по земельным участкам ИЖС в коттеджных посёлках были уже немного в другой ценовой категории.
- Чаще всего инфраструктура коттеджного посёлка (внутренние дороги, охрана, уличное освещение, уборка и проч.) обслуживается за счёт собственных средств, для чего, как мы поняли, и организовываются СНТ, ДНП, ДПК, КИЗ и проч. и взимаются членские взносы. А, почитав форумы разных посёлков, мы поняли, что размер членских взносов может в одном посёлке составлять 2-4 тыс. рублей, а в соседнем и больше 15 тыс., это, разумеется, не считая дополнительную ежемесячную оплату за электричество, газ и т.д. Более того, величина членских взносов может меняться. Поскольку нам предстояло выплачивать кредит, то дополнительные ежемесячные траты никак не входили в наши планы.
- Досконально изучили форумы понравившихся коттеджных посёлков (КП), на которых общаются люди, уже купившие там участки, узнали много интересного, о чём вообще раньше не задумывались. Например, ну казалось бы, вышел из строя септик, обслуживающий центральную поселковую канализацию, перегорел трансформатор, зима выдалась слишком снежной, и чаще пришлось вызывать трактор для расчистки дорог. Но ведь в итоге требуются дополнительные (незапланированные) денежные средства для устранения неожиданно возникших проблем, а значит, членские взносы в этом году могут вырасти.
- Читали о случае, когда житель одного коттеджного посёлка решил пойти против системы, решив выйти из ДКП, чтобы не платить взносы. Теоретически такая возможность у него была, но на практике его предупредили, что первым делом у него заберут постоянный пропуск на территорию КП (нет, проехать КПП к своей собственности он смог бы, но каждый раз придётся оформлять разовый пропуск), электричество с 15 кВт будет переключено на 3 кВт, будет перекрыт доступ к общей канализации.
Из явных плюсов коттеджных посёлков хочется отметить:
- Наличие устава, внутренних правил, часто ограничивающих разгул фантазии некоторых соседей.
- Чаще всего, огороженная территория, в каком-то роде, свой мир с охраной и инфраструктурой.
- Решение многих вопросов и проблем на внутренних собраниях.
Но у нас в итоге всё упёрлось в финансы. Во-первых, поняли, что земельный участок со статусом ИЖС в коттеджном посёлке обойдётся дороже, чем мы предполагали. Во-вторых, в дополнение к обязательной ежемесячной оплате за услуги ЖКХ мы морально не готовы каждый месяц платить ещё и членские взносы. Вот так мы и определились для себя, что дальше ищем земельный участок только в деревнях.
Долгие поиски
Точно определились с тем, что мы хотим землю в статусе ИЖС, в деревне или посёлке (но не коттеджном), в пределах максимум 50-60 км от МКАД, желательно в северо-западном, западном или юго-западном направлении).
Сначала мы обратились к сайтам, специализирующимся на поиске недвижимости. Но почти сразу столкнулись с ещё одной особенностью, о которой не задумывались ранее - в давно обжитых деревнях, по вполне понятным причинам, очень сложно найти пустой участок без дома, а участок с домом нам был не по карману. Попадались совсем немногочисленные предложения, но каждый раз на месте оказывалось, что продаваемый участок земли был образован дроблением больших размеров земельного надела на две части. Туда, как правило, был затруднён проезд на машине, смущала перспектива более сложной прокладки коммуникаций в будущем. В общем, какой там газ по границе, какие водопровод и канализация, какой там старенький домик, о чём мы мечтали ещё на заре наших поисков. А ведь когда-то шутили, мол, классно было бы ещё и с парником в придачу купить :)
Потом был второй этап, более сложный, зато классический - поиски на месте. Определились с местом (г.о. Истра и Одинцовский г.о.), нашли время и поехали кататься по конкретным деревням, искать растяжки или объявления "Продаётся". Оказалось, что интересных вариантов масса, цены, как правило, ниже, чем на специализированных сайтах. Преимущество в том, что сразу видишь, где находится участок, какой он, какие соседи, только вот затягивать со звонком продавцу не стоило, т.к. мы такие, оказалось, не одни - хорошие варианты разбираются очень быстро, даже не доходя до Интернета. Тем не менее, расширить поиски решили и на сайтах бесплатных объявлений - по сути, примерно те же цены, что и при поиске "на месте", если предложение выставляется не посредником, а самим владельцем, и выбор гораздо больше, т.к. отличные предложения разойдутся и без помощи платных объявлений. Это решение и стало решающим! Однажды Ирина нашла объявление, в котором продавался дом с довольно немаленьким земельным участком в городском округе Истра, который мы так любим за его природу, ландшафт, особенный воздух, реки, фантастические виды, знаменитые туманы и, конечно же, Истринское водохранилище. Но самое интересное, что свой будущий дом мы проезжали мимо несколько раз и даже успели помечтать, что именно такой домик, да на такой уединённой улочке мы и хотим. Только вот, на участке тогда не было никакого объявления о продаже, зато, как оказалось, оно было на одном небезызвестном сайте объявлений. В этот раз мы не стали тянуть время, сразу созвонились с продавцом и договорились об осмотре на следующий же день. Поскольку цена была более чем просто привлекательной, ехали на встречу с некоторыми сомнениями. Думали, что войдём внутрь, а там что-то будет не так. Ну не мог бревенчатый дом, подключённый к воде, электричеству, газу, с автономной канализацией, с весьма большим земельным участком, да ещё в таком живописном месте столько стоить.
Как покупали свой дом
Без особых иллюзий приехав на место осмотра, выйдя из машины прямо в звенящую тишину, нарушаемую лишь пением птиц, мы поняли, что уже влюблены в это место и не важно, что там будет за забором (ну, главное, чтобы чего-то фатально плохого не было, а так и просто на участок уже согласны же были). А там:
- Дом старенький, довоенный, уже перекошенный от старости, в некоторых местах слегка поплыл фундамент, лаги начинают проседать, но он жилой и до нас в нём постоянно жили. Да и мы ещё поживём!
- Дом стоит на земельном участке, утопающем в зелени, с плодовыми деревьями, грядками, и был парник, что позабавило нас, ведь мы об этом шутили :)
- Только теперь совсем не понимали, почему всё это хозяйство продавалось на четверть дешевле идентичных предложений по району. Кстати, этот момент нам даже немного боком вышел во время оценки дома для оформления ипотеки, но об этом позже. А продавался дом дешевле, потому что, во-первых, продавал сам хозяин, без посредников, во-вторых, это мы уже сейчас, подружившись с этими замечательными людьми (кстати, нашими соседями), узнали, что дом когда-то покупался, как временное жильё и дополнительное подсобное хозяйство, а сейчас продавался просто за ненадобностью и сделать это нужно было побыстрей.
Нас никто не уговаривал, никакие недостатки не скрывались, нам дали время подумать день-два и принять взвешенное решение. Хотя, конечно, уже во время осмотра мы поняли, что это наше место! На следующий день мы пожали друг другу руки и начали процесс покупки. Дело было в последние дни весны. Через две недели у нас предстояла поездка на Крит, но к тому времени мы уже успели получить одобрение на ипотеку, выписки из ЕГРН на дом и участок. Тут две недели на раскачку, там две недели отпуска, так и прошёл месяц. Вообще, от момента одобрения ипотеки до выхода на сделку банком был отведён максимальный срок в три месяца, у нас оставалось ещё два месяца и мы были уверены, что всё успеваем.
Первые тормоза пришли оттуда, откуда совсем не ждали. Банк завернул оценочный альбом, в котором ожидаемо красовалась стоимость, на четверть больше той, по которой дом продавался. Оценку стоимости недвижимости выполняла организация, аккредитованная самим банком, и мы совсем не ожидали, что можем столкнуться с такой проблемой. Банк выдал требование провести переоценку с использованием большего количества аналогов по району, с предоставлением большего количества фотографий, подписанных в соответствии с экспликацией помещений, содержащейся в техническом паспорте, дополнительно затребовав предоставить отчёт о степени износа дома со стороны БТИ. Короче, требовалось подтвердить, что дом, действительно, жилой. И начинать нам предстояло именно с похода в БТИ, т.к. процедура оценки степени износа здания - дело не самое быстрое.
Параллельно нами была проведена правовая экспертиза недвижимости (на предмет чистоты сделки) и специалистами были выявлены незначительные опечатки в выписке из ЕГРН (во ВРИ была пропущена буква, слово "под" рекомендовалось исправить на "для" и что-то ещё по мелочи, уже не помним), которые, конечно, никак бы не повлияли на исход сделки, но всё же рекомендовалось исправить на стадии покупки, направив запрос на исправление ошибок в Росреестр, чтобы уже потом не возвращаться к этому вопросу. Разумеется, на это тоже потребовалось дополнительное время. В итоге, ошибки были исправлены и получены новые выписки из ЕГРН, параллельно БТИ выдало заключение о степени износа дома, которое уверенно подтвердило его статус "жилой". В общем-то, нам эта оценка тоже придала некоторую уверенность, ведь теперь мы точно знали, что сможем приезжать и жить в этом доме. Оценочная компания произвела переоценку, использовав в отчёте заключение БТИ и беря во внимание уже новую выписку из ЕГРН, впрочем, снова не найдя причин для определения более низкой стоимости недвижимости. К счастью, в этот раз банк принял исправленный оценочный альбом, теперь подкреплённый заключением БТИ и большим количеством новых, более подробных фотографий.
Когда уже все основные документы были на руках, перед самым выходом на сделку недвижимость предстояло застраховать. Таковы обязательные условия банка. Более того, делать это было желательно в страховой компании, одобренной банком. Кто бы мог подумать, что это будет ещё один квэст... Сначала мы, ничего ещё не подозревая, позвонили в те страховые, в которых много лет подряд покупали ОСАГО, КАСКО, туристические страховки, получив неожиданный ответ: "Дом слишком старый, деревянный и мы, к сожалению, не сможем его застраховать". Вот это новости... Ну ладно, в списке более двадцати одобренных компаний, где-то, да застрахуют, думали мы. Итогом того дня стало дикое разочарование. Успели обзвонить 15 компаний и в каждой из них было 2 варианта ответа: 1. Нет, дом слишком старый, 2. Вышлите нам оценочный альбом, выписку из ЕГРН и копию паспорта покупателя. После чего на почту приходил ответ: "К сожалению, у нас нет возможности застраховать такой старый дом". Правда, до конца дня ответ пришёл не от всех. Был и третий вариант, вообще убивший нас: "Да, застрахуем, но по повышенной ставке и сумма страхового полиса составит 270 тыс. рублей". Обморок и занавес! Но утро вечера мудренее. На следующий день мы обзвонили оставшиеся 5 компаний и во всех получили отказ. Как вдруг на почту приходит ответ от компании "Liberty Страхование" (сейчас "Совкомбанк Страхование") : "Мы рассмотрели Вашу заявку и готовы застраховать Вашу недвижимость. Стоимость страхового полиса составит 13666 руб." Каково было наше счастье, не передать словами! Ещё счастливее сделало нас корректирующее письмо, в котором менеджер пересчитал страховую ставку по кадастровой стоимости и откорректировал цену страхового полиса в сторону уменьшения - до 4600 руб. Мы выслали проект страхового полиса в банк и получили одобрение! Это было абсолютное счастье с тремя восклицательными знаками!!! Потом читали форумы и оказалось, что тем и трудно купить в ипотеку старый, к тому же, деревянный дом на вторичке, что большинство страховых компаний отказывается страховать слишком старые дома. А наш дом, напомним, довоенный и такой деревянный, что деревянней некуда :) В общем, что называется, кто ищет... Кстати, нашли эту страховую на Сравни.ру, за что сервису отдельное спасибо.
Небольшой лайфхак! Узнали об этом уже на сделке в банке, пожаловавшись на действия страховщиков менеджеру по ипотеке. Менеджер сказал нам, что да, с такой ситуацией, к сожалению, сталкивается много клиентов и банк готов пойти навстречу и освободить от обязанности страховать недвижимость, для чего нам следовало бы собрать официальные отказы страховых компаний в письменной форме и предоставить их в банк. По крайней мере, так было в нашем банке, где мы взяли ипотеку, а это, на минуточку, один из крупнейших банков России.
Помните, мы написали, что решение о покупке дома приняли в самом конце весны? Так вот, проведя все экспертизы, закопавшись в переоценках, собрав все необходимые документы, столкнувшись с некоторыми проблемами, на сделку мы вышли только в начале сентября, ровно за один день до истечения тех трёх месяцев, отведённых на сбор документов. Это мы думали, что всё легко и с запасом успеем, наивные :)
Думаете, всё? Нет! К тому времени, как собрали остальные документы, оказалось, истёк срок действия справки об отсутствии прописанных в доме (срок её действия всего месяц). Узнали об этом, когда уже была назначена дата, точное время и место предстоящей сделки купли-продажи. Был вполне реальный риск не успеть получить эту справку. Нет, как нам объяснили в банке, на сделку бы мы всё равно вышли, просто потом пришлось бы отдельным пакетом документов досылать эту справку в Росреестр, что сказалось бы на времени регистрации правоустанавливающих документов. К счастью, заветную справку получили вечером накануне сделки, которая, к слову, состоялась в первых числах сентября. Думаете, мы просто так всю эту хронологию запомнили?
Все документы были отправлены на регистрацию права собственности в Росреестр и снова что-то пошло не так. В этот раз нам "посчастливилось" подать документы на регистрацию как раз в те дни, когда произошёл сбой в работе подмосковного Росреестра: ссылка >> Ждали долго, в голову лезли дурные мысли, на носу уже светила переплата за продление аренды банковской ячейки, которую мы оплатили на месяц (думали, что много). Около месяца буквально жили на сайте Росреестра, проверяя статус заявок (их было 2: на дом и земельный участок + 2 заявки на регистрацию обременения по ипотеке). Потом внизу сайта Росреестр нашли ссылку на сайт Ваш Контроль, где предлагалось оценить качество оказанных услуг. Вот через него-то мы и решили, нет, даже не оценить, не пожаловаться, а обратиться за помощью к Росреестру и узнать хотя бы примерные сроки выполнения наших заявок. Смысл сайта Ваш Контроль заключается в том, что письмо направляется в орган, которому это письмо адресуется и, если поставить галочку, что требуется ответ, орган должен дать официальный ответ. Через несколько дней нам был дан официальный ответ от Росреестра, в котором было сказано, что наши документы были зарегистрированы и направлены в место получения, а также принесены извинения за причинённые неудобства. Снова абсолютное счастье, ведь мы, наконец, стали обладателями загородного дома. И снова получилось так, что заветные выписки из ЕГРН мы получили в последние дни аренды банковской ячейки.
Вот такой путь нам пришлось пройти и, кто бы мог подумать, что регистрация права собственности у нас окажется такой тернистой. Хотя, мы абсолютно ни о чём не жалеем, всё получилось так, как должно было получиться. Зато, за всё то время, что мы покупали свою загородную недвижимость, успели подружиться с продавцом, бок о бок преодолев столько трудностей. Вначале мы как-то договаривались о том, что надо будет написать расписку и внести небольшую предоплату в качестве гарантии покупки, но потом как-то закрутились и забыли об этом, а все последующие месяцы действовали исключительно на доверии друг к другу. Очень приятно, что судьба свела нас с такими замечательными людьми, поэтому снова убеждены, что всё, что ни делается - только к лучшему!
Обживаемся
Пока в перспективе нам светят годы периодических выплат по ипотеке, мы приводим в порядок наш старый домик, посвящая ему всё своё свободное время. В идеале хотелось бы в нём встретить Новый год, но об этом мы пока очень осторожно мечтаем. А забот в загородном доме выше крыши. Кстати, о крыше. На чердаке, например, обнаружили полуметровое осиновое гнездо, снять которое до сих пор не дошли руки. Там ведь научный подход понадобится, вот второй месяц всё только собираемся переселить незваных гостей :) Избавление от старых вещей, подклейка обоев, утепление окон, а под зиму ещё и чеснок успели посадить, между прочим, две грядки размерами 6х3 м. Установка антенн, демонтаж старых, которые сейчас больше в качестве громоотвода служат, нежели для приёма сигнала :) Уборка в доме и перестановка мебели, как же без этого :)
Первые морозы в -13°С жирно намекнули на то, что в мастерской огромные теплопотери и, либо стены с полом срочно нужно утеплять, либо демонтировать радиатор (чтобы минимизировать теплопотери на котле), потеряв на зиму это помещение, чего очень не хотелось бы. Таким мы увидели это помещение впервые, потенциал у него, на наш взгляд, большой.
Поэтому решились на первый вариант, купили экструдированный пенополистирол, попробуем утеплить мастерскую. И всё бы ничего, так на днях газовому котлу поплохело, за сутки он три раза упал в обморок ошибку. Ждём врача специалиста по обслуживанию газового оборудования. В общем, жизнь забила ключом, иногда вспоминаются сцены из мультиков, когда рукой затыкаешь одну пробоину на лодке, вода начинает бить из другой дырки, затыкаешь её другой рукой, фонтан появляется из третьей дыры, в ход идут ноги :) Сейчас пишем эту заметку, а температура в доме снова начала падать (о чём нам удалённо сигнализирует GSM термометр), значит, снова у котла случился приступ и нужно ехать, чтобы сбросить ошибку. А нам нравится, это жизнь, это интересно. Со временем многое приведём в порядок, чего-то привнесём своего. Вафи там очень нравится круги по участку наворачивать. Как всё пойдёт дальше, не знаем, мыслей много, рук мало. В любом случае, для этого и создали на блоге целый раздел За городом, где и будем делиться тем, как погружаемся в загородную жизнь, рассказывать, чего у нас новенького, ведь это новый для нас опыт и всё только начинается :)
